Verouderde agrarische bedrijfsgebouwen zonder functie vragen om sloop. Naast het feit dat deze bedrijfsgebouwen tot verloedering van het landschap leiden, trekken ze criminaliteit aan. Sloop is de beste oplossing. Echter wie draagt de kosten?!
Het slopen van verouderde bedrijfsgebouwen geschiedt in de agrarische sector in beperkte mate. Zolang het gebouw niet in de weg staat, is de gedachte vaak dat het gebouw (ooit) nog een doel dient. Daarnaast wordt bij de WOZ-taxatie nog waarde aan het gebouw toegerekend en brengt sloop de nodige kosten met zich mee.
Controle WOZ-taxatieverslag
Toch is het van belang om regelmatig de balans op te maken. Dit begint al met het jaarlijks controleren van het WOZ-taxatieverslag. Indien een waarde wordt toegekend aan gebouwen die niet meer binnen het bedrijf worden gebruikt, dan kan het lonen om bezwaar aan te tekenen. Verlaging van de WOZ-waarde leidt immers tot een lagere aanslag WOZ en aldus ook tot een verlaging van de zogenoemde bodemwaarde. Hierdoor ontstaat een groter afschrijvingspotentieel.
Fiscale verwerking te slopen gebouw : drie scenario’s
Indien daadwerkelijk wordt gesloopt dan zijn met betrekking tot de aftrekbaarheid van kosten nog enkele fiscale hobbels te nemen. De fiscale behandeling van de boekwaarde (plus sloopkosten) van het te slopen gebouw is hierbij afhankelijk van het scenario dat voorligt. We noemen er drie.
Sloop op bestaande locatie
In het eerste scenario wordt gesloopt in verband met herbouw ofwel de bouw van een nieuw bedrijfsgebouw. In een dergelijke situatie wordt er gesloopt om ruimte te maken voor nieuwbouw. In fiscale zin wordt dan gekeken naar kosten met betrekking tot de nieuwbouw. Met andere woorden de boekwaarde van hetgeen wordt afgebroken en de daarmee samenhangende sloopkosten worden aan de investering in de nieuwbouw toegerekend. Deze fiscale aanpak is niet altijd terecht.
Immers dat bij het te slopen gebouw nog een boekwaarde van toepassing is, kan het gevolg zijn van voornoemde bodemwaarde waardoor het nog niet tot nihil was afgeschreven. Men kan zich afvragen of deze boekwaarde wordt opgeofferd voor de nieuwbouw dan wel eerder in de afschrijving betrokken had moeten worden. Een vergelijkbare situatie is aan de orde indien de nieuwbouw op het moment van ingebruikname een lagere bedrijfswaarde dan het geïnvesteerde bedrag heeft.
De conclusie is dat het niet voor de hand ligt om in alle gevallen de boekwaarde van het gesloopte gebouw bij de investeringskosten op te tellen, maar de fiscale verwerking te laten beïnvloeden door de voorgeschiedenis. Voor wat betreft de werkelijke sloopkosten ligt dit genuanceerder, omdat deze nu eenmaal noodzakelijk zijn om de grond bouwrijp te maken voor de nieuwbouw.
Sloop op nieuw aangekochte locatie
Een ander scenario is die waarin de ondernemer een vervangende locatie aankoopt, waarop hij één of meerdere bedrijfsgebouwen sloopt. In die situatie dient de aanschafwaarde van de gebouwen aan de ondergrond te worden toegerekend. De koper heeft dan immers hoofdzakelijk interesse in de ondergrond alsmede daarop verleende vergunningen tot herbouw. In dergelijke gevallen wordt de waarde van de gebouwen inclusief de sloopkosten aan de ondergrond toegerekend.
Sloop om te ruimen
Tot slot het scenario dat er wordt gesloopt om de simpele reden dat het gebouw geen functie binnen de onderneming meer heeft. Onder dergelijke omstandigheden kan de boekwaarde van het te slopen gebouw inclusief de sloopkosten in één keer ten laste van het resultaat worden gebracht.
Dit betreft de content die is aangereikt aan de redactie van Nieuwe Oogst tbv de verenigingspagina van LTO Noord. Op 11 september 2021 is het artikel gepubliceerd. Zie hier.