Skip to content

Herwaarderen van landbouwgrond is verstandig

Uit V-Focus april 2018, interview Geesje Rotgers met Alies Visscher, lid Vaksectie Recht van de VLB namens Countus

Agrarische ondernemers doen er goed aan hun landbouwgrond te herwaarderen. Als de wetgever ooit alsnog besluit de landbouwvrijstelling af te schaffen, dan is in ieder geval voor zover is geherwaardeerd de landbouwvrijstelling toegepast. Herwaarderen mag echter niet zomaar, zegt Alies Visscher, business team directeur en senior belastingadviseur bij Countus en lid van de Vaksectie Recht van de Vereniging van Accountants en Belastingadviseurs (VLB).

In het werkgebied van Visscher – de provincie Flevoland – heeft naar schatting 70 procent van de ondernemers de gronden geherwaardeerd. Deze ondernemers hebben de waarde van hun gronden in de boekhouding verhoogd naar de marktwaarde van de grond bij agrarische bestemming (WEVAB), met toepassing van de landbouwvrijstelling. “Een verstandige keuze”, vindt Visscher. “In Flevoland is de grondprijs enorm gestegen en naarmate de prijsstijging groter is, is het belang om te herwaarderen groter.” Waarom? Dat heeft alles te maken met de voortdurende dreiging dat de landbouwvrijstelling wordt afgeschaft. Visscher: “Wij houden er rekening mee dat de landbouwvrijstelling een keer gaat verdwijnen, alleen weten wij nog niet wanneer. Op dit moment lijkt het rustig rondom de landbouwvrijstelling, maar dat kan zeker weer veranderen. En als de landbouwvrijstelling verdwijnt, dan kan het zo zijn dat bij de verkoop van de grond belasting moet worden betaald over het verschil tussen de WEVAB en de boekwaarde van de grond. Dit is afhankelijk van de vraag of de wetgever op dat moment bij wijze van overgangsregeling bijvoorbeeld gaat regelen dat de tot op dat moment niet-gerealiseerde waardestijging alsnog onder de landbouwvrijstelling valt. Mocht dit laatste niet het geval zijn, dan kan het gaan om stevige bedragen.

Een voorbeeld: een Flevolandse ondernemer heeft 50 hectare grond voor 40.000 euro/ha in de boeken staan. De grond vertegenwoordigt dan een totale boekwaarde van 2 miljoen euro. Als je de grond op marktwaarde (WEVAB) zet – in Flevoland kost grond tegenwoordig ruim 120.000 euro/ha – dan vertegenwoordigt de grond een waarde van 6 miljoen. Als de landbouwvrijstelling vervalt zonder dat er een ‘ overgangsregeling’ vanuit de overheid  komt en de ondernemer wil de grond verkopen, dan moet er fiscaal afgerekend worden over de meerwaarde van 4 miljoen euro.

Door nu te herwaarderen, kan tot de huidige WEVAB gebruik worden gemaakt van de landbouwvrijstelling (er hoeft niet afgerekend te worden over de meerwaarde) en blijven de kosten in hoofdzaak beperkt tot het opstellen van een vennootschapsakte en een taxatierapport. In feite nemen ondernemers hiermee het zekere voor het onzekere. Door meerdere kabinetten is aangegeven dat afschaffing van de landbouwvrijstelling niet zonder een overgangsregeling kan, maar door te herwaarderen is men niet meer afhankelijk van een dergelijke overgangsregeling. ”

Herwaarderen mag niet zomaar

“Herwaarderen mag niet zomaar, er moet wel aanleiding toe zijn”, zegt Visscher. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat het niet is toegestaan de grond ieder jaar op de marktwaarde in de boeken te laten zetten met toepassing van de landbouwvrijstelling, de zogenoemde herwaardering door ‘ stelselwijziging’. “In de eerste plaats wordt de waardestijging van grond gerealiseerd door de overdracht van grond. In veel gevallen zal dit echter niet de bedoeling zijn. Daarom maakt de praktijk gebruik van de mogelijkheid om de grond ook bij inbreng in een samenwerkingsverband (maatschap of vennootschap onder firma) volledig te herwaarderen. Ook als je binnen de maatschap of vennootschap onder firma een andere gerechtigdheid tot de stille reserves wilt afspreken, mag je onder voorwaarden herwaarderen. Als er dus sprake is van een eenmanszaak, is het alleen mogelijk om te herwaarderen door het aangaan van een samenwerkingsverband met bijvoorbeeld de echtgenoot of een eigen B.V.”

De herwaardering heeft verder geen invloed op de jaarlijkse winst (en dus de belasting die betaald moet worden). Wel neemt het eigen vermogen hierdoor toe, wat voor banken een voordeel kan zijn. Bij financieringsaanvragen zal het altijd prettig zijn als op de balans de werkelijke waarden van grond prijken. Bovendien heeft de bank met een hypotheekrecht op geherwaardeerde grond minder risico; immers, er zit op dat moment geen of een lagere fiscale claim op de grond.

Pacht, erfpacht en landbouwvrijstelling

Visscher: “Niet altijd valt de gehele meerwaarde van de grond onder de landbouwvrijstelling, het pachtersvoordeel, de belaste beginwaarde en eventuele afschrijvingsclaims zijn bij de verkoop van de grond belast.´ Op 30 september 2016 oordeelde de Hoge Raad over de vraag of in dit soort situaties geherwaardeerd kan worden ‘ voor zover’  de landbouwvrijstelling van toepassing is. Uit het arrest van de Hoge Raad blijkt dat dit niet het geval is. Visscher: “Hier in Flevoland bijvoorbeeld, zijn veel gronden in het verleden ‘om niet’  in erfpacht uitgegeven waarbij een zogenoemde belaste beginwaarde is ontstaan ter grote van de waarde die het erfpachtrecht had op het moment van uitgifte. Daarnaast zijn er veel situaties waarbij als pachter de grond in eigendom kon worden verkregen tegen een lager bedrag dan de marktwaarde op dat moment (het zogenaamde ‘pachtersvoordeel’). Door de uitspraak van de Hoge Raad is het voor elke agrariër met een pachtersvoordeel, belaste beginwaarde of afschrijvingsclaim in de grond de vraag of het wenselijk is nu over (een gedeelte van) deze belaste claim af te rekenen met de fiscus, om zo (een gedeelte van) de landbouwvrijstelling veilig te stellen. “Hierbij is het uiteraard de vraag hoe hoog de betreffende claim is en of het de verwachting is dat er een bedrijfsopvolger is in de toekomst. Een dergelijke fiscale claim kan fiscaal namelijk  doorgeschoven worden naar een bedrijfsopvolger. Hiermee wordt de belastingheffing over de fiscale claim naar de toekomst uitgesteld. Een euro nu is veel meer waard dan een euro over 30 jaar”, geeft Visscher aan.

(kader 1)

Landbouwvrijstelling vervalt bij aanleg zonne-akker

De opbrengstprijzen waarmee leveranciers van zonnepanelen de boer opgaan, lijken aanlokkelijk: 4.000 tot 5.000 euro per hectare en soms nóg hoger. “Maar let op, zorg ervoor dat het contract op orde is en dat je niet zomaar tekent”, waarschuwt Visscher. Voor landbouwgrond die verhuurd wordt als zonne-akker geldt geen landbouwvrijstelling meer. Gedurende de jaren dat er zonnepanelen op de grond staan, is de waardestijging van die grond dus fiscaal belast. Als de grondprijs met 10.000 euro stijgt, moet hierover fiscaal worden afgerekend bij een toekomstige verkoop. Dit effect kan het netto-rendement op de verhuur van het land sterk drukken. “Laat de consequenties doorrekenen alvorens je een beslissing maakt. Elke situatie is verschillend en vraagt om maatwerk.”

Lees meer hierover

(kader 2)

Landbouwvrijstelling en fosfaatrechten

De VLB heeft zich sterk gemaakt voor het afschrijfbaar maken van de fosfaatrechten. Met de invoering van 2028 als einddatum, is de afschrijfbaarheid een feit. In 10 jaar tijd kunnen de rechten worden afgeschreven. Wie later aankoopt, mag sneller afschrijven. Maar let op: er mag maximaal 20 procent per jaar worden afgeschreven.  Als je in 2025 rechten aankoopt, dan mogen die niet in 3 jaar worden afgeschreven, maar voor maximaal 3 x 20 procent.

Lees meer hierover

De meerwaarde van bedrijfsmiddelen, dus ook die in fosfaatrechten, kun je fiscaal ‘doorschuiven’ naar de overnemer, zodat door de verkoper niet afgerekend hoeft te worden met de fiscus over deze stille reserves. Voor het ‘doorschuiven’ geldt als belangrijkste voorwaarde de overnemer vóór de overdracht minimaal 36 maanden een samenwerkingsverband had met de overdrager of dat de opvolger al 36 maanden in dienst was bij de overdrager. Het op deze wijze doorschuiven van de stille reserves in fosfaatrechten, scheelt de verkoper een hoop belasting. Het belastingvoordeel dat de verkoper behaalt kan in de toekomst gedeeltelijk terugkomen als korting op de koopprijs voor de koper. Deze doorschuifregeling werkt alleen als niet al bij aanvang van het samenwerkingsverband een koopsom voor de fosfaatrechten wordt overeengekomen. Visscher: “Er moet wel sprake zijn van een reële samenwerking. Hoe je in de toekomst de prijs van de fosfaatrechten en de andere bedrijfsmiddelen gaat bepalen mag je wel vastleggen, maar die prijs mag nog niet vast staan.”

Verder is er nog onduidelijkheid of boeren die hun fosfaatrechten niet zelf gebruiken, maar deze direct doorverkopen, gebruik mogen maken van de ‘herinvesteringsreserve’. Met andere woorden: mag de opbrengst die zij behalen met de verkoop van de fosfaatrechten, gebruikt worden voor de aanschaf van andere bedrijfsmiddelen, zonder dat eerst over de opbrengst belasting is verschuldigd?  In dat geval zouden de fosfaatrechten moeten worden aangemerkt als ‘bedrijfsmiddel’, waarvoor de VLB pleit. De belastingdienst wil er (nog) niet in meegaan om fosfaatrechten die zeer kort na de toekenning worden verkocht en feitelijk niet binnen het bedrijf zouden zijn gebruikt, als bedrijfsmiddel aan te merken en stelt zich voor alsnog op het standpunt dat deze fosfaatrechten als voorraad worden gehouden. Toepassing van de herinvesteringsreserve is dan niet mogelijk.

Lees meer hierover

AliesVisscher

 

 

 

 

 

Alies Visscher