V-focus augustus 2018, interview door Geesje Rotgers met VLB-leden André Verduijn en Andreas van der Vis.
Het lijkt o zo mooi, hectares landbouwgrond verhuren als zonnepark. De huurvergoedingen zijn hoog, de juridische en fiscale ‘valkuilen’ echter groot. Oppassen dus, en goed nadenken over de keuzes die je maakt, waarschuwt de Vaksectie Recht van de Vereniging van Accountants en Belastingsadviseurs ‘VLB’. André Verduijn (fiscalist) en Andreas van der Vis (jurist) bij Countus accountants en adviseurs geven namens de VLB hun fiscale en juridische visie.
Sinds vorig jaar krijgen VLB-leden veel vragen van agrarische ondernemers over het verhuren van hun landbouwgrond voor aanleg van een zonneparken. Projectontwikkelaars weten de boer met grond te vinden. Hun aanbiedingen van rond de 5.000 euro aan jaarlijkse huuropbrengsten per hectare, zonder dat daar echt kosten tegenover staan, lijken aanlokkelijk. Zoveel geld valt niet gemakkelijk aan een hectare grond te verdienen met de landbouw. ‘Pas op’ waarschuwen Verduijn en Van der Vis. ‘De fiscale en juridische wetgeving kunnen ervoor zorgen dat er van de bruto-opbrengsten na belastingheffing netto een stuk minder overblijft’. Van der Vis merkt op dat ontwikkelaars veelal een recht van opstal vestigen op de grond – van huur is juridisch gezien geen sprake, al word deze tem in de volksmond vaak gebruikt.
Mooie aanbiedingen
Op de Nederlandse markt voor zonneparken zijn meerdere projectontwikkelaars actief. Zij zoeken naar grond om hun zonneparken neer te zetten. Opvallend is dat het vooral gaat om buitenlandse investeerders, uit onder meer Duitsland, Groot-Brittannië en Noorwegen. De projectontwikkelaars zeggen in te springen op de wensen van het Nederlandse kabinet om het opwekken van duurzame energie te bespoedigen. In 2013 sloot het kabinet het zogeheten Energieakkoord. In dit akkoord is vastgelegd dat in 2020 14 procent van alle energie duurzaam moet zijn opgewekt. In 2023 moet dat 16 procent zijn. De Rijksoverheid heeft de Subsidieregeling Duurzame Energie (SDE+) in het leven geroepen, om de opwekking van duurzame energie te stimuleren. In totaal is 4 miljard euro beschikbaar. Het is deze SDE+ subsidie waar de projectontwikkelaars op azen. Zonder subsidie is duurzame energie uit zonneparken niet rendabel. Voor de meeste parken is een SDE van minimaal 9 tot 10 cent per kWh nodig op tot een financierbare businesscase te komen. Het ministerie van Economische Zaken is van plan de subsidieprijs te verlagen in de nabije toekomst, de panelen worden immers steeds goedkoper.
Eigen zonnepark of grondverhuur?
Projectontwikkelaars zoeken stukken grond van minimaal 10 hectare om hun zonnepanelen neer te zetten. Aanvankelijk kregen boeren 2.500 tot 3.000 euro aangeboden aan huur per hectare. Tegenwoordig is het bedrag opgelopen naar 5.000 tot 6.000 euro per hectare per jaar. Daar staan relatief weinig kosten tegenover. Sommige boeren denken meer over te houden aan een zonnepark als zij deze in eigen beheer aanleggen. Daar komen zij al snel van terug als zij de investeringen zien: 1 hectare zonnepanelen vraagt een investering van circa 600.000 tot 1.000.000 euro. Boeren krijgen dit niet gefinancierd, op een enkeling na. Grond verhuren is gemakkelijker. In dit artikel beperken we ons tot de verhuur van grond voor een zonnepark.
Contracten
Van der Vis krijgt veel contracten onder ogen die de projectontwikkelaars overleggen aan boeren. Meestal gaat het om een intentieovereenkomst met een duur van twee jaar, met de mogelijkheid tot verlenging van twee jaar, gevolgd door de vestiging van een recht van opstal op de eigendomsgrond. Het is voor de boer van belang dat deze optie niet oneindig is. Van der Vis ziet dat vooral melkveehouders en akkerbouwers worden benaderd. Het zijn met name de ondernemers zonder opvolger die interesse tonen voor de verhuur van een stuk grond voor een zonnepark. Ook jonge boeren hebben belangstelling, zij denken hiermee meer geld uit een hectare te kunnen halen.
De projectontwikkelaar kan pas van start met de aanleg van het zonnepark als de vergunning, de netaansluiting en de SDE-subsidie zijn geregeld. Tot die tijd neemt hij een optie op de grond, de boer krijgt dan wat ‘handgeld’ waarvan hij een adviseur kan betalen. “In de contracten zit doorgaans de nodige onderhandelingsruimte, maak daar gebruik van”, adviseert Van der Vis. Hij ziet een grote verscheidenheid in de contracten die boeren krijgen overlegd, met soms clausules waarvoor men niet voor zou moeten tekenen. “Soms wordt de boer gevraagd ervoor te tekenen dat hij akkoord gaat met vervolgovereenkomsten. Dat is prima, mits de inhoud van die vervolgovereenkomsten al bekend is. Het is belangrijk te zorgen voor een goed contract. Wanneer de handtekening eenmaal is gezet, kan er niets meer gewijzigd worden.”
Wel of geen landbouwgrond?
Als landbouwgrond volledig en langjarig wordt verhuurd voor een zonnepark, kan dit gevolgen hebben voor diverse regelingen. Verlies van de bestemming landbouwgrond heeft een aantal nadelen: deze grond telt voor melkveebedrijven niet meer mee voor de zogeheten grondgebondenheid (Wet grondgebonden groei melkveehouderij) en de plaatsingsruimte voor mest wordt beperkt. Ook telt deze grond binnen het GLB niet meer mee: deze grond wordt uitgesloten voor het verzilveren van de betalingsrechten. En ten slotte vervalt de landbouwvrijstelling, de fiscale vrijstelling voor waardeveranderingen tot de waarde in het economisch verkeer bij een voortgezet agrarisch gebruik, in de inkomstenbelasting.
Ondernemers hebben verschillende fiscale keuzes bij verhuur van hun grond voor zonnepanelen. Hieronder de twee belangrijkste opties.
Optie 1: grond blijft in de onderneming
Als je boer blijft, en een deel van je land verhuurt voor zonnepanelen, mag de grond als landbouwgrond op de ondernemingsbalans blijven staan. Verduijn: “De fiscus is ermee akkoord gegaan dat de grond in dit geval niet overgeheveld hoeft te worden naar het privé vermogen. Dat is een voordeel, er hoeft nu namelijk niet direct met de fiscus te worden afgerekend over de meerwaarde van de grond. Een nadeel van deze optie blijft dat de landbouwvrijstelling niet meer van toepassing is, daarvoor moet de grond minimaal voor 90 procent worden gebruikt voor de landbouw en als het land vol staat met zonnepanelen, moet er vanuit worden gegaan dat daar niet aan kan worden voldaan. Ook de hiervoor genoemde nadelen voor het GLB en de mestwetgeving kunnen substantieel zijn voor de boer. Daarnaast merkt Van der Vis op dat de discussie aangaande de grondgebondenheid in de toekomst problemen kan opleveren bij een melkveehouder die de grond voor lange tijd verhuurd voor een zonnepark.
Momenteel wordt nagedacht over mogelijkheden om het zonnepark te combineren met landbouw, zodat deze nadelen wegvallen. Gedacht wordt aan het minder dicht op elkaar plaatsen van de zonnepanelen, het planten van olifantengras of er kippen of schapen onder te laten lopen. Maar of dat leidt tot combinaties die ook voor de wetgever en fiscus acceptabel zijn, dat is nog zeer de vraag.
Optie 2: grond overhevelen naar privé
De grond met het zonnepark overhevelen naar het privévermogen is een tweede optie. Echter, wanneer de waarde van de grond met zonnepanelen hoger is dan de waarde als landbouwgrond, dan moet op dat moment over die meerwaarde belasting worden betaald. Het is nog niet helemaal duidelijk wat de waarde van grond is als er zonnepanelen op staan. Wij verwachten dat in gebieden met minder hoge grondprijzen, de grondwaarde bij gebruik als zonnepark hoger is dan bij agrarisch gebruik. Bij hoge grondprijzen zoals bijvoorbeeld in Flevoland zal dit waarschijnlijk niet het geval zijn’, zegt Verduijn.
Na de overheveling naar het privévermogen valt de grond in ‘box 3’. Voordelen daarvan zijn: de jaarlijkse belastingheffing over de huurinkomsten ligt lager bij deze optie dan bij optie 1 en de waardestijging van de grond is niet belast. Hier moet dan wel weer bij worden aangetekend dat ‘box 3’ in de toekomst wel weer zou kunnen worden veranderen.
Welke optie het meeste rendement geeft verschilt van bedrijf tot bedrijf. “Verkijk je niet op de huurinkomsten van 5.000 tot 6.000 euro per hectare per jaar. Elke optie heeft wel zo zijn nadelen (wegvallen landbouwvrijstelling, GLB-toeslagen, vermindering mestplaatsingsruimte) en fiscale lasten”, aldus Verduijn. In elk individueel zal bepaald moeten worden welke optie per saldo het gunstigst is.
(kader ) Grond nog geen 10 jaar in bezit
Je moet de grond minimaal tien jaar in bezit hebben om de cultuurgrondvrijstelling voor de overdrachtsbelasting te kunnen benutten. Als de grond binnen 10 jaar na een verkrijging wordt ingericht met zonnepanelen, moet alsnog 6 procent overdrachtsbelasting worden betaald. Boeren zijn niet gewend om overdrachtsbelasting te betalen op grond. Dus: oppassen als je zonnepanelen wilt plaatsen op grond die je kort geleden hebt gekocht van derden. “Wij onderzoeken daarom eerst altijd: is de grond die je wilt verhuren zoor een zonnepark in de afgelopen tien jaar verworven met toepassing van de cultuurgrondvrijstelling overdrachtsbelasting. In dat geval heb je een probleem als je er zonnepanelen op wilt zetten. Uiteraard kunt je ook met de projectontwikkelaar proberen te regelen dat die de belasting voor zijn rekening neemt”, adviseert Verduijn.
André Verduijn en Andreas van der Vis
Hiermee gerelateerde publicaties over zonne-energie:
Onderdeel 9: