Betreft: door VLB bewerkte tekst. Brontekst is gepubliceerd op website VLB-lid ABAB d.d. 19 januari 2018
WOZ-waarde vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen nihil? De overheid geeft aan dat de ruimtelijke ordening van de veehouderij moet veranderen. De provincie scherpt de voorwaarden aan en huisvesting moet worden aangepast. Wijzigingen in regelgeving die invloed hebben op de gebruikswaarde van gebouwen, hebben gevolgen voor de economische waarde van de gebouwen. En dus voor de waarde van de WOZ. Dat wordt momenteel onvoldoende onderkend. Om hierin verandering te bewerkstelligen, zal in VLB-verband hierop worden geacteerd.
WOZ-waarde bepaalt afschrijving. De WOZ-waarde speelt naast de onroerend zaakbelasting een belangrijke rol als grondslag voor de inkomstenbelasting en de erf- of schenkbelasting. In de vennootschapsbelasting wordt vanaf 2019 de impact van de WOZ-waarde nog groter. Deze waarde bepaalt immers de omvang van de ruimte voor afschrijvingen. Deze afschrijvingen zijn nodig om geld te reserveren voor vervanging en verbeteringen. De overheid stelt vergaande eisen aan bedrijfsgebouwen. Om daaraan te kunnen voldoen, zou er ook ruimte moeten zijn om het geld daarvoor te reserveren.
Invloed van wet- en regelgeving. In de agrarische sector zijn meerdere aspecten bepalend voor de waarde van het woonhuis en de bedrijfsgebouwen. Naast de reguliere zaken zoals de onderhoudstoestand en het marktsentiment spelen nog meer factoren een belangrijke rol. Het is bijvoorbeeld van belang om per object te beoordelen of de wijziging in wet- en regelgeving voldoende zijn meegenomen in de waardebepaling. Bepaalde wet- en regelgeving kan de ontwikkeling van het bedrijf vertragen of zelfs blokkeren waardoor de waarde van het object drastisch naar beneden moet worden bijgesteld.
Praktijkvoorbeeld. Een goed voorbeeld hiervan is de pelsdierenhouderij. Op 15 januari 2013 is de Wet verbod Pelsdierhouderij ingegaan. Hoewel er jaren over geprocedeerd is of je in het kader van algemeen belang de fundamentele rechten van pelsdierenhouderij opzij mag zetten, is uiteindelijk in 2016 in cassatie duidelijk geworden dat het verbod in stand blijft. Dat betekent dat deze gebouwen na 2024 functieloos zullen zijn. De waardedruk die hiervan uitgaat is enorm. En dus zal dat direct zichtbaar moeten worden in de WOZ-taxaties voor deze sector.
In veel andere sectoren is ook sprake van een grote waardedaling. Als gevolg van strengere wet- en regelgeving zijn er voor verschillende gebouwen op korte termijn aanpassingen noodzakelijk om nog functioneel gebruikt te kunnen worden. Deze factoren worden door de Waarderingskamer onderkent als men de taxatiewijzer raadpleegt. Maar deze factoren worden in de praktijk door taxateurs vaak onvoldoende meegenomen in de waardebepaling van het object.
Lagere WOZ-taxaties noodzakelijk. De Vaksectie Recht van de VLB is van mening dat er als gevolg van beleidsaanpassingen fors lagere WOZ-taxaties noodzakelijk zullen zijn. In VLB-verband gaan we met name inzetten op een waardedaling van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen waar geen alternatieve aanwendingsmogelijkheden voor zijn. Gemeenten kennen aan de verouderde stallen doorgaans een waarde toe. Maar in de praktijk hebben deze gebouwen helemaal geen waarde. Ze zijn onverkoopbaar en zeker in de krimpgebieden ontbreken de alternatieve aanwendingsmogelijkheden. De gemeente baseert zich op het feit dat de oude stal nog altijd voor iets anders gebruikt kan worden zoals een caravanstalling of een groepsaccommodatie. Dat is in de praktijk niet realistisch. Aan het eind van de rit hebben gebouwen echt geen waarde meer, bovendien hebben veel van die gebouwen ook nog een probleem met asbest. Asbest moet voor 2024 worden geruimd en dat is een forse kostenpost.
Principezaak. Op basis van het bovenstaande, zal de VLB, op voortouw van lid ABAB, hier een principezaak van maken. Op basis van de WOZ-beschikking in 2018, zullen procedures worden opgestart. Daarin zal de VLB zich op het standpunt stellen dat de waarde van deze gebouwen nihil is. Hierdoor kunnen de vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen zonder alternatieve aanwendingsmogelijkheden worden afgewaardeerd tot nihil en kan de ondernemer de focus op de toekomst houden.
Lees ook: Fiscale wetgeving belemmert sloop oude opstallen
Bernadette Roos, secretaris VLB