Door VLB bewerkte tekst van publicatie in Nieuwe Oogst d.d. 22 september; auteur Edwin Sloot, lid Vaksectie Recht namens Flynth Accountants en Adviseurs
Erfpachtfinanciering: fiscaal nog steeds niet helemaal duidelijk.
Er zijn verschillende manieren om bedrijfsfinancieringen aan te trekken. Een bijzondere vorm is erfpachtfinanciering. Bijzonder omdat er verkoop van grond plaatsvindt. Gelijktijdig krijgt de verkopende ondernemer van de koper een erfpachtrecht op zijn verkochte grond terug en een terugkooprecht. Daarnaast wordt er natuurlijk een koopsom (70% van de vrije waarde) op zijn rekening gestort. Dit kan gebruikt worden voor investeringen of aflossingen.
Duidelijkheid door rechtelijke uitspraak
Ruim 20 jaar geleden heeft de belastingrechter in een VLB-procedure al beslist hoe dit fiscaal moest worden verwerkt. Hij besliste dat er twee mogelijkheden zijn:
- Verwerken als verkoop van grond en terugkoop van een erfpachtrecht; op het erfpachtrecht mag niet worden afgeschreven;
- Verwerken als een (indexeerde) geldlening waarbij de grond gewoon op de ondernemingsbalans blijft staan en activering van het erfpachtrecht op de balans achterwege blijft. Daarnaast is het bedrag waarmee elk jaar de geldlening met het geïndexeerde bedrag wordt verhoogd, aftrekbaar van de winst.
De ondernemer mag kiezen. Welke keuze verstandig is, hangt af van de omstandigheden.
Hoewel erfpachtfinanciering niet nieuw is, zijn er nog steeds vragen over de fiscale behandeling hiervan.
Open einden
Een vraag die onder andere nog openstaat is of de ondernemer die zijn grond verkoopt nadat hij dit heeft teruggekocht van Fagoed of ASR, op de volledig behaalde boekwinst de landbouwvrijstelling kan toepassen?
Over het antwoord op deze vraag verschillen de adviseurs en de belastingdienst van mening. In een zaak waarin de ondernemer gekozen had voor methode 2, heeft de belastingrechter onlangs beslist dat de ondernemer slechts op een deel van zijn winst de landbouwvrijstelling mag toepassen. De rechter gaf ook aan dat als de ondernemer het iets anders had aangepakt, zijn gehele winst onder landbouwvrijstelling was gevallen. Met deze laatste opmerking is de belastingdienst het overigens niet eens. In de visie van de belastingdienst zal er altijd een gedeelte van de winst niet onder de landbouwvrijstelling vallen en belast zijn. Dat is het bedrag gelijk aan het totaal van de indexaties dat in de loop der jaren van de winst is afgetrokken.
Nu is er een ondernemer die het inderdaad iets anders heeft aangepakt en die zijn voormalige “Fagoed-grond” verkocht heeft. Hij past de landbouwvrijstelling toe op de gehele winst. Deze zaak ligt nu ter beoordeling van de belastingrechter. Het zal nog even duren voordat hier duidelijkheid komt. De VLB zal de ondernemer hierbij begeleiden.
Slotsom
Erfpachtfinanciering is en blijft een interessante financieringsmogelijkheid. Alleen is op sommige punten de fiscale behandeling nog niet helemaal zeker vanwege verschillen van inzicht tussen de advieswereld en de belastingdienst. Als u overweegt om een erfpachtfinanciering aan te gaan, een erfpachtfinanciering heeft of heeft gehad en u wilt uw grond of onderneming verkopen, win dan van te voren advies in over de fiscale gevolgen voor u. U kunt hiermee in vergaande mate onvoorziene nadelige gevolgen beperken.
Edwin Sloot