De koper van grond of gebouwen is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde of aankoopprijs. Het tarief is voor een woning die men zelf gaat bewonen 2% (voor starters tot 35 jaar geldt een vrijstelling), maar in alle andere gevallen 10,4%. Er gelden vrijstellingen voor bijvoorbeeld bedrijfsopvolging in de familiekring en voor verkrijging van landcultuurbouwgrond, maar overigens is de 10,4% belasting een forse kostenpost bij verkrijging van met name gebouwen. De kavelruil kan hier uitkomst bieden.
Bij een kavelruil brengen drie of meer partijen grond of gebouwen in, gelegen in het buitengebied, waarna deze onder hen worden (her)verdeeld. Ook partijen die alleen grond kopen of verkopen kunnen aanhaken. Bij een kavelruil geldt ook een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Vooral voor gebouwen is dat zeer aantrekkelijk. Daarnaast geldt er bij kavelruil geen ‘volgtermijn’ van 10 jaar waar binnen de vrijstelling nog zou kunnen worden teruggenomen.
In de praktijk wordt dan ook goed gelet op de kansen om transacties in het buitengebied te bundelen in een kavelruil. De uitvoering van een kavelruil is in handen van de notaris. Die zal eerst een kavelruilovereenkomst opstellen en die laten registreren. Daarna volgt de eigenlijke akte van kavelruil. Een ‘notarieel’ voordeel van een kavelruil is dat rechten van hypotheek op de in te brengen grond direct over kunnen gaan op de grond of gebouwen die bij de kavelruil aan de inbrenger worden toegedeeld.
Sinds 1 januari 2024 is de kavelruil opgenomen in de nieuwe Omgevingswet. Hoewel die overgang eigenlijk ‘beleidsneutraal’ zou verlopen, lijkt die wet op één punt toch een nadere voorwaarde te stellen aan een kavelruil. In de nieuwe wet staat namelijk: ‘Een kavelruil landelijk gebied is een kavelruilovereenkomst die strekt tot verbetering van een gebied in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toegedeeld’. Dit betreft de ‘materiële verbeteringseis’: een kavelruil moet leiden tot een objectieve verbetering van de inrichting van het landelijk gebied. Deze eis was onder de regeling die gold tot 2024 naar de achtergrond geraakt, maar lijkt met de nieuwe wet weer terug. Notarissen zullen vanaf dit jaar dan ook weer ‘enig verhaal’ willen hebben bij een kavelruil en mogelijk ook de belastingdienst waar het gaat om de fiscale vrijstelling.
Tenslotte moet nog vermeld worden dat recent een wijziging van de vrijstelling overdrachtsbelasting voor kavelruilen is voorgesteld. Volgens dit voorstel zouden woningen alleen nog kwalificeren als zij feitelijk functioneren als agrarische bedrijfswoning. Voor andere (bedrijfs)gebouwen gaat de eis gelden dat deze ‘bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw worden geëxploiteerd’. Verder gaat voor woningen en gebouwen ook een 10 jaar volgtermijn gelden. LTO en VLB hebben commentaar geleverd op het wetsvoorstel. De wijziging zou in 2025 moeten ingaan.
Conclusie. Ondanks deze aanscherpingen blijft de kavelruil, vooral vanwege de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting, een aantrekkelijk instrument. Het kan interessant om een kavelruil nog dit jaar af te ronden, voordat de voorwaarden voor de fiscale vrijstelling strenger worden.
Auteur: André Verduijn, senior fiscalist en lid van de Vaksectie Recht namens Countus
Deze content is aangereikt aan de redactie van Nieuwe Oogst is 22 juni 2024 gepubliceerd in de rubriek Fiscale Zaken
