Skip to content

Afschrijving op erfpachtrecht toch mogelijk

Een ondernemer wil afschrijven op een tijdelijk erfpachtrecht dat hij zich heeft voorbehouden, bij verkoop van zijn grond aan een verzekeringsmaatschappij. Hij moest vier keer naar de belastingrechter om zijn gelijk te krijgen. 

De ondernemer heeft een gedeelte van zijn cultuurgrond onder voorbehoud van een 30-jarig erfpachtrecht, verkocht aan een verzekeringmaatschappij. Daarbij ontving hij een koopsom die gelijk is aan 70% van de vrije verkoopwaarde van de grond. Aan het einde van het erfpachtperiode kan hij kiezen tussen de grond kopen tegen 85% van de dan geldende vrije marktwaarde of opnieuw een uitgifte in erfpachtrecht.

Bij een koopsom in contanten van 70% van de vrije marktwaarde van de verzekeringsmaatschappij hebben het erfpachtrecht en het terugkooprecht samen kennelijk een waarde van 30% van de vrije marktwaarde van de grond. Als beide rechten een hogere waarde zouden hebben gehad, zou de verzekeringsmaatschappij minder betaald hebben en andersom.

De ondernemer redeneerde nu dat als bij verkoop 70% wordt ontvangen en bij terugkoop 85% moet betaald, dat hij 15% is “kwijtgeraakt”. Hij stelde dan ook dat de waarde van zijn erfpachtrecht (en terugkooprecht) aan het einde van de looptijd was gehalveerd (van 30% naar 15%).

De inspecteur is het hier niet mee eens. Hij stelt dat in de periode dat de ondernemer als erfpachter de grond is gaan gebruiken, de grond meer waard is geworden. Hierdoor is, aldus de inspecteur, het erfpachtrecht ook in waarde is gestegen. Deze tussentijdse waardestijging blokkeert volgens hem, de afschrijving op het erfpachtrecht.

In 2022 besliste de Hoge Raad in deze zaak, dat de ondernemer bij aanvang van het gebruik een schatting moet maken van de waarde van het erfpachtrecht aan het einde van de looptijd. Dit wordt de restwaarde genoemd. Als die geschatte restwaarde lager is dan de waarde bij aanvang, moet dit verschil gedurende de looptijd worden afgeschreven. Daarbij hoeft de ondernemer geen rekening te houden met tussentijdse waardeveranderingen van grond of erfpachtrecht. Hierop is een uitzondering: als de waardeverandering minimaal 30% of meer is en blijvend.

Of deze uitzondering op de hoofdregel zich heeft voorgedaan bij de ondernemer, moest nader onderzocht worden door Hof Den Bosch. De inspecteur probeerde met statistieken aannemelijk te maken dat de grond in waarde was gestegen. Hij stelde dat de grond in de eerste drie jaren van het erfpachtcontract 27% in waarde was gestegen. De rechter in Den Bosch was hier niet van onder de indruk. Allereerst was de waardestijging te laag: 27% en niet de vereiste 30%. Dat was immers het minimum dat de Hoge Raad in 2022 had aangegeven. Maar daarnaast vond de rechter dat van een waardestijging over de eerst drie jaren, niet vaststaat dat die blijvend is. Het erfpachtrecht had immers nog een resterende looptijd van 27 jaar. In die jaren kan er nog van alles met de waarde gebeuren.

De rechter gaf de ondernemer gelijk. Dit houdt in dat hij op zijn erfpachtrecht mag afschrijven.

Edwin Sloot, belastingadviseur, lid van de Vaksectie Recht VLB namens Flynth

Landbouwvrijstelling en erfpachtfinanciering

Op vrijdag 27 september 2024 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de toepassing van de landbouwvrijstelling bij erfpachtfinanciering. Met een gunstige uitkomst!

Erfpachtfinanciering is in de agrarische sector een veel gebruikte manier om kapitaal dat ‘vastzit’ in de grond vrij te maken voor bijvoorbeeld bedrijfsinvesteringen. De praktijk kent diverse vormen en aanbieders. In deze procedure draaide het om de agrarische indexerfpacht, ook wel de Fagoed-erfpacht genoemd. Bij deze variant verkoopt de agrariër zijn landbouwgrond aan een belegger voor  70% van de vrije waarde van de grond. Gelijktijdig krijgt hij een recht van erfpacht op de grond terug, zodat hij ongestoord kan blijven ondernemen. Aan het eind van de looptijd van het erfpachtrecht (of tussentijds als het contract daarin voorziet) kan de eigendom worden teruggekocht. Het bedrag dat bij terugkoop betaald moet worden bestaat uit de oorspronkelijke koopsom (de 70%) plus een inflatiecorrectie per jaar (indexatie) en, bij tussentijdse terugkoop, een procentuele opslag. De terugkoopprijs aan het einde van de erfpachtperiode kan echter nooit hoger zijn dan de vrije waarde van de grond op dat moment.

Wat vooraf ging

In 1996 gaf de Hoge Raad al aan dat als een agrariër van plan is de grond uiteindelijk terug te kopen, hij de index- of Fagoed-erfpacht boekhoudkundig mag verwerken als een vorm van financiering. De grond blijft dan op de balans staan en de ontvangen koopsom wordt in de boeken opgenomen als geldlening. Het bedrag waarmee de lening elk jaar wordt verhoogd (de indexatie) is, evenals de erfpachtcanon, aftrekbaar van de winst.

Dit zogenaamde Fagoed-arrest liet echter nog een aantal vragen open. Bijvoorbeeld: wat gebeurt er fiscaal als de agrariër zijn grond (tussentijds) terugkoopt en vervolgens met winst doorverkoopt? Mag hij dan op de volledige waardestijging de landbouwvrijstelling toepassen? Of komt de eerder afgetrokken indexatie, als aandeel van de erfpachtfinancier in de waarde van de grond, hierop in mindering?

Oordeel Hoge Raad

In de hierover door VLB-lid Countus gevoerde procedure vond de Belastingdienst dat het Fagoed-arrest niet doorwerkte naar een latere doorverkoop van de grond, met als gevolg dat een deel van de waardestijging van de grond niet onder de landbouwvrijstelling zou vallen. Zowel de rechtbank als het gerechtshof volgden de mening van de Belastingdienst. De Hoge Raad komt echter tot een ander oordeel. Uiteindelijk is beslissend of en in hoeverre de waardeontwikkeling van de grond de agrariër aangaat. Nu de erfpachtfinanciering van begin af aan was verwerkt als geldlening en de indexatie niet afhankelijk was van de waardeontwikkeling van de grond, is het belang bij de grond economisch gezien altijd bij de agrariër gebleven. De volledige boekwinst valt daarmee onder de landbouwvrijstelling.

Conclusie

Het arrest van de Hoge Raad geeft een bevestiging waar de agropraktijk al sinds het Fagoed-arrest op rekende. Toch zijn nog niet alle vragen beantwoord. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de agrariër het erfpachtrecht inclusief terugkooprecht tussentijds verkoopt aan een andere agrariër. Of dit arrest ook in die situatie geldt, zal de tijd leren.

Auteur: Gieljan Grotenhuis, Fiscalist bij Countus en verbonden aan de Vaksectie Recht van de VLB

Afscheid in stijl voor de landbouwvrijstelling

Het Ministerie van Financiën heeft onderzoek laten doen naar mate waarin fiscale regelingen doeltreffend en doelmatig zijn. En wat bleek? Veel regelingen dragen niet bij aan het gewenste doel of zijn niet efficiënt uitvoerbaar. Één de regelingen waarvoor dit geldt is de landbouwvrijstelling in de inkomstenbelasting. Op verzoek van het Ministerie is een vervolgonderzoek gedaan naar de gevolgen van het afschaffen van de landbouwvrijstelling.

In het voorjaar is het vervolgonderzoek aangeboden aan de Tweede Kamer. De uitkomst is dat de afschaffing van de landbouwvrijstelling een logische en uitvoerbare optie is.

De landbouwvrijstelling bestaat al meer dan 100 jaar. Ze is ontstaan om agrarisch ondernemers die eigenaar zijn van grond op dezelfde wijze te belasten als particuliere eigenaren van grond. Dat was in een tijd dat de meeste landbouwgrond in bezit was van particuliere grootgrondbezitters en het grondbezit onder de agrarische ondernemers nog sterk in opkomst was. Inmiddels is de wereld veranderd. De agrarische bedrijven bezitten veel grond zelf. De belastingheffing op grond voor niet-agrariërs is ingrijpend gewijzigd en zal naar het zich laat aanzien komende jaren verder wijzigen. De grondslag voor de vrijstelling komt daarmee te vervallen.

De landbouwvrijstelling heeft tot gevolg dat de waardestijging van landbouwbouwgronden die binnen de eigen landbouwonderneming in gebruik zijn onbelast blijft. De vrijstelling blijft beperkt tot de winst die een gevolg is van de wijziging van de agrarische waarde. Waardestijgingen als gevolg van wijzigende bestemming zijn belast.

Als argument om de landbouwvrijstelling te behouden wordt ook vaak genoemd dat zonder deze vrijstelling bedrijven niet over te dragen zijn. In het onderzoeksrapport wordt geconcludeerd dat dit argument maar beperkt geldt. Er zijn diverse doorschuifregelingen in de belastingwetten opgenomen waardoor de winst op de verkoop van grond achterwege kan blijven. Deze kunnen toegepast worden als geherinvesteerd wordt in vervangende grond en bij overdracht van de onderneming aan een bedrijfsopvolger. Als de landbouwvrijstelling afgeschaft wordt zal alleen bij daadwerkelijke inkrimping of staking van het bedrijf belastingheffing tot een uitstroom van liquide middelen leiden.

Wel heeft het ontbreken van een landbouwvrijstelling invloed op de vermogenspositie bij (gedwongen) liquidatie van de onderneming. Aangezien financiers momenteel meer belang hechten aan de bedrijfsresultaten en kasstromen is het effect voor de financieringsruimte waarschijnlijk ook beperkt.

Het onderzoeksrapport zal ook de aandacht hebben van het nieuwe kabinet. In het Hoofdlijnenakkoord is niets opgenomen over de landbouwvrijstelling. Maar er is wel aangegeven dat men regelingen die niet doeltreffend en doelmatig zijn wil afbouwen.      

In het onderzoek wordt al stil gestaan bij overgangsrecht waarmee voorkomen moet worden dat winsten die in het verleden onbelast waren nu toch in de belaste sfeer komen. De rode draad daarbij is dat een nauwkeurige overgangsregeling veel administratieve lasten en uitvoeringskosten met zich meebrengt. Een regeling die gebaseerd wordt op (regionale) normbedragen zal de voorkeur van de belastingdienst hebben. Dat is een nadeel als de norm gebaseerd wordt op historische transacties en als uw grond een hogere waarde heeft dan andere grond in de regio. Het vrijgestelde bedrag wordt dan mogelijk te laag vastgesteld.

Als u deze onzekerheid wilt vermijden is het verstandig de waardestijging in de grond nog te realiseren nu dat onder de huidige wetgeving nog onbelast mogelijk is. De landbouwvrijstelling verdient een afscheid in stijl.

Frank Rademaekers, manager belastingadvies bij aaff/Alfa, lid van de Vaksectie Recht