Uit V-focus september 2017, interview Geesje Rotgers met Bert van den Kerkhof, voorzitter vaksectie recht van de VLB en lid namens ABAB.
Vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen vormen een steeds groter probleem, ze verpauperen en ‘vervuilen’ het landschap. De oude stallen een nieuwe bestemming geven lukt zelden. Waarom worden afgedankte stallen niet ‘gewoon’ gesloopt? Vanwege de fiscale wetgeving is dat nog niet zo aantrekkelijk, ervaart Bert van den Kerkhof, hoofd vaktechniek belastingadvies bij ABAB Accountants en Adviseurs en voorzitter van de Vaksectie Recht van de Vereniging van Accountants en Belastingadviseurs (VLB).
Er staan veel agrarische bedrijfsgebouwen leeg tegenwoordig, ervaart Bert van den Kerkhof. Die leegstaande gebouwen worden een steeds groter probleem, het aantal neemt toe. Verder hebben veel van die gebouwen asbestdaken. Het asbest moet voor 2024 worden geruimd, maar hoe ga je daarmee om? De daken vervangen betekent alsnog investeren in die gebouwen. Ook criminelen weten de leegstaande gebouwen te vinden voor hun louche handeltjes. Dat er iets moet gebeuren met die leegstaande bedrijfsgebouwen wordt tegenwoordig onderkend. Afbreken zou het beste zijn, maar wie gaat dat betalen?
Van den Kerkhof ziet in de praktijk dat veel ondernemers de gebouwen laten staan. Zij denken dat het gebouw nog waarde heeft. “Of dat zo is, daar moet je grote vraagtekens bij zetten.” De ondernemer gaat af op wat de gemeente en de belastingdienst suggereren. Gemeenten kennen aan de verouderde stallen een waarde toe in de WOZ-beschikking. Als de gemeente heeft vastgesteld dat de oude stal 50.000 euro waard is, dan breek je die niet zomaar af. “Het zou veel beter zijn als gemeenten de waarde taxeren op nul euro, die oude gebouwen hebben namelijk helemaal geen waarde in de praktijk, je raakt die gebouwen echt niet kwijt en zeker niet in krimpgebieden”, stelt Van den Kerkhof. “Bovendien kan de ondernemer het gebouw dan tot nul afschrijven.” Nu staat de waardeloze stal bij de gemeente te boek voor 50.000 euro, en voor 25.000 euro op de balans van de ondernemer (op gebouwen mag tot de helft van de waarde worden afgeschreven).”
Dat aan oude bedrijfsgebouwen een waarde wordt toegekend, komt voort uit het idee dat de oude stal altijd nog voor iets anders gebruikt kan worden, bijvoorbeeld voor de stalling van caravans of groepsactiviteiten. Ook bestaat het idee dat je er een kleine industrie in kunt vestigen. In de praktijk blijkt dit niet realistisch. Het opstarten van een nieuwe activiteit wordt door de belastingdienst gezien als het starten van een nieuwe onderneming. Er moet dan eerst fiscaal worden afgerekend over het beëindigen van de oude onderneming, voordat de nieuwe onderneming gestart mag worden. Bovendien beperkt het bestemmingsplan vaak de mogelijkheden.
Van den Kerkhof pleit voor meer bewustwording bij gemeenten, belastingdienst en ondernemers ten aanzien van de waarde van afgeschreven bedrijfsgebouwen. “Aan het einde van de rit hebben die echt geen waarde meer.”
Staken bedrijf niet aantrekkelijk
Volgens de gemeente hebben oude bedrijfsgebouwen op papier dus waarde, waardoor de ondernemer minder snel zal besluiten het gebouw af te breken. Ook vanuit fiscaal oogpunt worden ondernemers niet gemotiveerd om het bedrijf te beëindigen en de oude stal te slopen. Integendeel. Als de ondernemer stopt met het bedrijf, volgt de afrekening met de fiscus over de stille reserves. Net als de gemeente, gaat ook de fiscus ervan uit dat de afgeschreven stal nog een waarde vertegenwoordigt. Stel dat die waarde wordt geschat op 50.000 euro (en tot 25.000 euro is afgeschreven), dan gaat die stal bij bedrijfsbeëindiging naar het privé vermogen. Over het verschil tussen € 25.000,- en € 50.000, moet dan minimaal 40% belasting worden betaald . Daarna valt het vermogen in box 3. Bij box 3 wordt gerekend met een rendement dat op kan lopen tot 4,6 procent van het vermogen. Hierover moet jaarlijks 30% belasting betaald worden. “Rendement is bij die oude stal natuurlijk niet aan de orde, die gaat bij bedrijfsbeëindiging alleen maar geld kosten in de vorm van belasting”, concludeert Van den Kerkhof.
Taxeren waarde bij beëindiging
Bij bedrijfsbeëindiging en sloop van de oude stallen, doemt een tweede vraagstuk op. Want wat is de waarde van het onroerend goed (oude bedrijfsgebouwen die gesloopt gaan worden en de onderliggende grond) dat overgaat van het bedrijf naar het privé vermogen? In de praktijk blijkt dat nog niet zo eenvoudig te bepalen. Een stuk grond waarop een verpauperde stal staat heeft een waarde van 15 euro per vierkante meter. Maar als de ondergrond na de sloop bij de tuin wordt getrokken, dan bedraagt de waarde 80 euro per vierkante meter. “De fiscus gaat bij de afrekening nog wel eens uit van de waarde van tuingrond (die wordt immers verkregen na sloop van de stallen)”, ervaart Van den Kerkhof. Maar is dit terecht? Verder zorgt de sloop van de oude stallen ervoor dat de waarde van het woonhuis zal stijgen. Ook die extra waarde wordt toegerekend aan de winst waarover belasting betaald moet worden. “In de praktijk blijkt het enorm moeilijk om de waarde te bepalen waarover belasting betaald moet worden”, zegt Van den Kerkhof. “De vraag is steeds van welke waarde je moet uitgaan. Als een object op de vrije markt komt wordt dat wel duidelijk, maar vaak zal de eigenaar er zelf willen blijven wonen.”
Als dan eindelijk is besloten tot bedrijfsbeëindiging mét sloop van de bedrijfspanden, is er een derde vraagstuk. Stel dat de sloopkosten van de stal 50.000 euro bedragen. Moet je die kosten dan toerekenen als ‘verlies op de stal’ of ‘vermeerderde waarde van de woning? Van den Kerkhof constateert dat de fiscus er steeds weer anders mee omgaat.
Van den Kerkhof roept adviseurs op tijdig het gesprek aan te gaan met ondernemers die hun bedrijf willen beëindigen. Wat willen zij doen met hun leegstaande gebouwen en wat is de beste optie?
(kader)
‘Staldering’ verloopt moeizaam
De Brabantse ‘staldering’, waarbij de één pas mag bouwen als de ander afbreekt, komt moeizaam van de grond vanwege de fiscale afrekeningen. De VLB is dan ook groot voorstander van regelgeving waarbij gebouwen aan het einde van de rit verplicht afgebroken moeten worden. “Als ik vandaag een gebouw zet, moet ik nu al financiële voorzieningen treffen om die aan het einde van de rit te kunnen afbreken, dat zou ideaal zijn. Voor windmolens is die verplichting er al. Die moeten na verloop van tijd ontmanteld worden om te voorkomen dat het landschap verpauperd. Naar zo’n systeem moeten we ook toe bij stallen”, aldus Van den Kerkhof. “Bovendien stimuleert zo’n regeling het gebruik van duurzame materialen, die hergebruikt kunnen worden om de afbraakkosten zo laag mogelijk houden”. Ook pleit Van den Kerkhof er namens de VLB voor om sloopkosten fiscaal aftrekbaar te maken. De praktijk leert nu dat de sloopkosten niet altijd aftrekbaar zijn. Dit vormt een belemmering bij de afbraak van de leegstaande bedrijfsgebouwen.
Bert van den Kerkhof